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Condhotel, ecco la legge regionale articolo per articolo

Presentato il disegno di legge della Regione Emilia-Romagna sui condhotel. Come descritto nell’articolo di chiamamicitta.it di ieri,  alta era l’attesa per sapere come la legislazione regionale intende affrontare alcune criticità della norma nazionale. Un’attesa che è terminata questa mattina con la presentazione a Bologna del progetto di legge approvato dalla Giunta.

La legge regionale è abbastanza sobria (15 articoli) e dà la possibilità alle amministrazioni comunali, in fase di recepimento della norma regionale di poter inserire nuove disposizioni più coerenti con il proprio territorio comunale.

Complessivamente si tratta di un progetto di legge che affronta tutti gli aspetti più critici ed oggetto di dibattito in questi anni.

In primo luogo la Regione, senza reticenze ed ambiguità affronta uno dei punti più discussi. Il condhotel in più unità immobiliari  e la distanza massima tra le unità immobiliari. La Regione è netta. Un condhotel in più immobili è ammissibile se gli immobili sono in lotti adiacenti,  frontistanti oppure nella stessa piazza. Sterilizzata la norma nazionale dei 200 metri. I Comuni in fase di recepimento delle norme regionali possono ripristinare le distanze nazionale dei 200 metri assumendosi, in questo caso  la responsabilità di snaturare il condhotel e favorire una speculazione immobiliare.

Scelta netta anche per gli immobili che possono usufruire della possibilità di trasformarsi in condhotel. Tutte le destinazioni urbanistiche ricettivo\turistiche senza limite tra attività esistenti o cessate. Strategica la decisione della Regione di inserire in questo progetto di legge le colonie marine. Solo con una opportunità urbanistica e gestionale  come il condhotel è possibile iniziare  progettare un riuso delle colonie marine sula costa.

Ora vediamo i 15 articoli del progetto di legge della Regione.

L’art. 1 enuncia le finalità e l’oggetto della legge, sopra descritti.

L’art. 2 definisce l’ambito di applicazione delle legge. Nello stabilire, in coerenza con la normativa nazionale, che la legge si applica alle “strutture ricettive esistenti”, precisa che a tal fine devono intendersi gli immobili esistenti alla data di entrata in vigore della legge regionale aventi destinazione ricettiva alberghiera e sui quali sia stato apposto il vincolo o sussista un vincolo di destinazione ricettiva alberghiera derivante dalla strumentazione urbanistica comunale, specificando che a tal fine non rileva se nei predetti immobili l’attività ricettiva alberghiera è avviata, sospesa o cessata. Viene fatto salvo quanto previsto all’art. 10 della legge, che prevede e disciplina la possibilità di destinare a condhotel gli immobili classificati come colonie marine e montane al fine di favorire processi di riqualificazione e di rigenerazione di contenitori dismessi o non utilizzati o da ristrutturare e rifunzionalizzazione e di promuovere un rafforzamento dell’offerta ricettiva nelle aree costiere e montane.

L’articolo 3 disciplina i requisiti che le strutture devono possedere per assumere la specificazione tipologica di condhotel;

  • presenza di almeno sette alloggi ….ubicati in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento
  • rispetto della percentuale massima della superficie utile delle unità abitative ad uso residenziale non superiore al 40%
  • presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel
  • gestione unitaria ed integrata dei servizi del condhotel
  • esecuzione di un intervento di riqualificazione che aumento almeno di una stella (esclusi i 4stelle)
  • apertura annuale della struttura
  • stabilisce le modalità di conteggio della superficie massima per il residenziale (40%) e la superficie minima per la parte alberghiera (60%)

La parte più importante dell’articolo 3 è il comma 2 che definisce le distanze tra più unità immobiliari. “Sono di norma considerati inseriti in un contesto unitario immobili che insistano su lotti adiacenti o frontistanti la medesima via o collocati nella medesima piazza, nonché immobili il cui intervento di riqualificazione avvenga nell’ambito di piani particolareggiati o in esecuzione di un progetto unitario previsto dal piano comunale per il miglioramento dell’offerta ricettiva.” Con questo articolo la Regione riduce drasticamente la distanza massima tra più unità immobiliari (200 metri). Rimane un dubbio interpretativo sul valore perentorio od indicativo dell’articolo in oggetto. Aspetto che può essere superato in fase di recepimento della legge regionale in sede comunale. Infatti sempre l’articolo 3 al comma 2 recita:” I Comuni, con gli atti di attuazione della presente legge, possono limitare le fattispecie di “contesti unitari” di riferimento in relazione alle caratteristiche delle rispettive aree del proprio territorio”

L’art.4 specifica i contenuti e le caratteristiche del progetto relativo all’intervento di riqualificazione.

L’art. 5 disciplina le condizioni e le modalità relative alla rimozione del vincolo di destinazione alberghiera.

L’art. 6 precisa le condizioni che devono essere osservate in relazione all’acquisto e alla gestione unitaria ed integrata di unità abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel. In  particolare al comma 2 si specifica che la gestione alberghiera dei Condhotel deve essere effettuata da un unico gestore che la effettua in modo unitario e che le singole unità abitative della struttura alberghiera e relative pertinenze devono essere parimenti destinate esclusivamente ad attività turistico-ricettive alberghiera. Stabilisce anche che le unità abitative in disponibilità allo stesso nei periodi di non uso da parte dei rispettivi proprietari siano assegnate alla clientela per il servizio ricettivo alberghiero.

Art. 7 prevede il rispetto dei requisiti e il livello minimo dei servizi che devono essere garantiti dal gestore e dal proprietario della residenza

L’art.8 tuttavia da la possibilità del proprietario della residenza di averla in uso esclusivo per tutto l’anno.

Questo  articolo rischia di compromettere la funzione turistica anche della parte residenziale. Un uso esclusivo annuale si potrebbe anche configurare anche come prima abitazione

L’art. 9 individua le modalità di recepimento da parte dei Comuni e di adeguamento dei rispettivi strumenti urbanistici ove sia necessaria la variante urbanistica ai fini della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera, del cambio di destinazione d’uso, nei limiti di cui alla presente legge, e relativa possibilità di frazionamento, funzionali all’acquisizione della qualifica di condhotel, individuando due modalità semplificate.

L’art. 10 introduce disposizioni particolari sul recupero delle colonie.

L’art. 11 individua le modalità procedurali per l’avvio dell’esercizio dell’attività di condhotel.

L’art. 12 stabilisce che i proprietari delle singole unità abitative e il soggetto gestore hanno l’obbligo di consentire l’esercizio in qualsiasi momento delle attività di controllo da parte delle autorità competenti. L’art. 13 individua le sanzioni da applicare in caso di violazione di una delle disposizioni di cui alla presente legge da parte dei proprietari e del soggetto gestore, in relazione agli impegni rispettivamente previsti.

L’art. 14 prevede modifiche alla legge regionale n. 16 del 2004, volte ad inserire la fattispecie di condhotel nell’ambito dell’elenco delle strutture ricettive alberghiere.  

L’art. 15 stabilisce le disposizioni finali, prevedendo che, per quanto non previsto e per quanto compatibili, trovano applicazione le disposizioni di cui alla legge regionale n. 16 del 2004.

Complessivamente una legge che affronta i punti principali dei condhotel in chiave di riqualificazione turistica con ancora alcune criticità.

Ora il disegno di legge passa, per l’approvazione, all’Assemblea Legislativa della Regione. Entro l’estate è previsto il voto finale.

“Avevamo promesso una rapida attuazione del provvedimento e ora, dopo un intenso lavoro con i Comuni e le associazioni di categoria, abbiamo finalmente un progetto di legge che traduce in pratica un’idea innovativa per il nostro Paese- afferma l’assessore regionale Andrea Corsini-. Tra le specificità e le novità introdotte, la possibilità di diventare Condhotel viene estesa anche alle colonie marittime e montane, una scelta strategica che guarda alle caratteristiche del nostro territorio e che intende così valorizzare spazi fino ad ora abbandonati, in un’ottica di riuso a consumo zero di suolo come vuole anche la legge urbanistica regionale. I Comuni- prosegue l’assessore- potranno pianificare dove e come attuare questa nuova tipologia di struttura sulla base delle specificità del proprio territorio e per molti imprenditori alberghieri i Condhotel potranno essere un ottimo volano per ammodernare le loro strutture e fare un salto di qualità diversificando e ampliando così l’offerta ricettiva. Un altro passo che ci avvicina ancora di più all’Europa, dove questa formula è diffusa già da tempo – penso a realtà come quelle realizzate in Costa Azzurra – e un’occasione per rendere ancora più competitivo questo settore e farlo crescere ancora”

Il testo del progetto di legge

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