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Il passato di Rimini e il sindaco del futuro – parte terza: l’urbanistica

In questa terza parte cercherò di raccontare cosa è successo nella gestione del territorio da inizio anni ’90 in poi. Non sarà facile, ma tuttavia ritengo indispensabile questa conoscenza per poter valutare effettivamente, e non sulla base di luoghi comuni, lo sviluppo territoriale di Rimini, la sua crescita.

Parliamo di urbanistica: “Disciplina che studia la formazione, la trasformazione e il funzionamento dei centri abitati e ne progetta il rinnovamento e la crescita (dizionario Zingarelli)”.

Personalmente ritengo che la sola Urbanistica sia insufficiente a leggere ed interpretare ciò che succede nelle attuali società complesse. L’Urbanistica si occupa di gestione dell’uso del “suolo”, del territorio. Non può affrontare, se non in minima parte, problemi come ad esempio l’integrazione o una moderna società multietnica. Per questa ragione, a Rimini, è stato realizzato anche un Piano Strategico, ma di questo parlerò in un’altra puntata di questo racconto. Oggi c’è abbastanza materiale.

Ho già scritto nelle puntate precedenti che la realizzazione di grandi opere ed edifici pubblici al servizio della nuova provincia hanno cambiato il “panorama” al quale i riminesi erano abituati. Da sud a nord del comune. Una crescita importante. Realizzazioni che sono avvenute tutte in variante agli strumenti urbanistici vigenti. Tradotto, solo successivamente sono stati inseriti nel Prg. E non vi è stata a mio parere contraddizione. Mentre andava avanti la discussione sul nuovo strumento urbanistico, la giunta Chicchi ha anticipato i tempi di approvazione delle opere che ha ritenuto strategiche per il futuro di Rimini.

D’altra parte la realizzazione di un nuovo Piano Regolatore è operazione sempre molto complessa.

La fine degli anni ’80 ed inizi anni ’90 a Rimini l’urbanistica ha “infiammato” il dibattito politico. A Rimini il primo PRG ad essere approvato fu quello di Campos Venuti, nel 1972, dopo quasi trent’anni dalla fine della guerra. Fra questo e il piano di Benevolo del 1999, solo una variante al PRG precedente, nel 1978. Nel mezzo altri tentativi come il piano Balzani -1983 al ’92- mai concluso.

La giunta Chicchi adotta dopo due anni di lavoro il piano Benevolo l’8 novembre del 1994. L’adozione viene integrata con una delibera del dicembre 1994 ed una del febbraio del 1996.

L’architetto Leonardo Benevolo, autore dell’ultimo Piano Regolatore del Comune di Rimini. E’ deceduto il 5 gennaio 2017

Il Prg Benevolo viene approvato definitivamente con delibere della Giunta provinciale del 3 e 12 agosto 1999. Il 13 giugno 1999 viene eletto sindaco Alberto Ravaioli.

In sostanza la giunta Ravaioli, appena eletta, si trova a gestire il piano regolatore pensato ed approvato dalla precedente amministrazione di Giuseppe Chicchi.

Potrei chiuderla qui. Il sottoscritto, assessore del sindaco Ravaioli con delega all’Urbanistica, non ha firmato quel piano regolatore, non ha seguito l’iter di approvazione e tutto quello che ha prodotto è frutto del lavoro di altri. Altri hanno votato in consiglio comunale quel piano regolatore nella fase di adozione, come ad esempio l’attuale sindaco Andrea Gnassi. Ma sarebbe solo una nota polemica che sinceramente non mi interessa ed è forse fuori luogo.

Provo ad affrontare il merito.

Nell’estate del 1999 dunque il Prg di Rimini è approvato. Dopo oltre 20 anni dall’ultimo strumento urbanistico. Le delibere di approvazione della Giunta provinciale hanno posto prescrizioni ed osservazioni importanti (per essere leggero). Dopo alcuni mesi di lavoro degli uffici comunali coordinati dall’ingegnere Ermete Dalprato, il 20 gennaio del 2000 il consiglio comunale approva la nuova stesura del Prg adeguata alle modifiche della Provincia.

Un Prg complesso, suddiviso in oltre 256 comparti, con gli standard e superstandard (verde, verde attrezzato, parcheggi, scuole) inseriti all’interno dei singoli comparti. Ogni comparto prevedeva come strumento attuativo un piano particolareggiato, con tutta la procedura che comportava. In sostanza se non partivano i piani particolareggiati non vi erano neanche le dotazione di standard per la collettività.

La giunta Ravaioli poteva decidere di fare una variante generale al piano appena approvato per risolvere tutti i problemi aperti con un unico atto amministrativo. Una scelta che è stata scartata. Dopo anni di incertezza urbanistica e di blocco totale dell’edilizia, non era pensabile continuare per in quel modo. E una variante generale avrebbe comportato un lavoro minimo di 5 anni.

In quegli anni, chi aveva bisogno di una abitazione a Rimini si trovava di fronte alla scelta di pagarla molto cara oppure di decidere di andare ad abitare in un comune circostante e diverso da Rimini. Basta guardare le classifiche di consumo del suolo, di crescita della popolazione, di impronta ecologica, come di dice ora, e si scoprirà che non è a Rimini dove si è costruito di più. Anzi è in fondo alla classifica. A proposito di cementificazione e di luoghi comuni. Non mi interessa fare polemica, ma tutti noi frequentiamo i comuni limitrofi a Rimini e abbiamo visto come è cambiato il paesaggio dal 1990 ai primi anni del 2000.

Nel 1991 la popolazione di Rimini era d 127.960 abitanti. Nel 2001, 128.656. Nel 2011, 139.061. Dal 1991 al 2011 la crescita della popolazione è stata inferiore all’8%. Due comuni vicini hanno incrementato la popolazione di oltre 17%. Potrei continuare ma mi fermo. Una crescita molto più importante di Rimini nonostante che gli uffici decentrati dello Stato per la nuova provincia abbiano richiamato numerosi dipendenti da fuori comune.

Ora vediamo alcune scelte che fanno parte del dibattito.

Le varianti realizzate per adeguare il Prg e permettere gli interventi previsti:

  • Variante Alberghi. Per evitare cambi di destinazione indiscriminati da albergo a appartamenti
  • Variante per le distanze tra gli edifici
  • Variante per le aree di proprietà del Comune di Rimini (vendita ex sede Atam, Ristorante Novecento, Casina del Bosco). Poi vendute all’asta.
  • Variante Peep di Viserba. Riduzione a 750 appartamenti sui oltre 950 previsti. Un insediamento che ritengo di qualità, per il rapporto con gli spazi e per i servizi a disposizione.
  • Variante viabilità Rimini Nord. E’ stata disegnata e realizzata con un investimento importante del Comune. Manca ancora il collegamento alla tangenziale sud per mandare in pensione il ponte di Tiberio con un’alternativa vera. La nuova viabilità si è coordinata con la viabilità per la Fiera soprattutto nella parte che coinvolge la via San Martino in Riparotta. In questo contesto è stato anche affrontato il problema della Corderia di Viserba. Il progetto di intervento è in corso.

Il Peep di Viserba

  • Variante per la ex colonia Novarese con la previsione di 5mila mq aggiuntivi per funzioni di intrattenimento. Purtroppo la crisi ha colpito l’azienda che aveva vinto la procedura di vendita e realizzazione. Il Comune di Rimini ripropone in queste settimane lo stesso progetto (Albergo + centro di intrattenimento) a nuovi investitori.
  • Accordo di programma per la ex colonia Murri. Anche in questo caso la crisi economica ha portato al fallimento dell’impresa che era pronta a fare l’investimento.

Ex colonia Murri

  • Variante per le zone produttive già previste per renderle fruibili e realizzabili.
  • Variante per la zona Padulli. Un intervento che ha fatto scuola a livello nazionale. Rigenerazione urbana e perequazione urbanistica. Un consorzio di 81 piccoli proprietari che hanno fatto un investimento importante. Non ancora terminato per i servizi e la viabilità.
  • Vari piani di sviluppo aziendali tra cui quello delle Industrie Valentini.

Centri commerciali

A Rimini è stato realizzato un unico centro commerciale di livello provinciale, quello delle Befane. Era previsto nella programmazione regionale di fine anni ’80 (ottanta), riconfermato dal Piano provinciale (Ptcp) e dagli strumenti urbanistici Comunali. E’ stato realizzato come da programmazione. Chi sostiene che non andava fatto, penso commetta un errore. Semmai andava realizzato prima. Poi vi è il centro commerciale dei Malatesta ma di livello comunale e 6 volte più piccolo. E solo ultimamente si è aggiunto il centro del Lago davanti al palacongressi. Poi non vi è altro. E’ stata realizzata anche Ikea in un’area già pianificata al commercio come quella del Centro Agroalimentare.

 

Edilizia sovvenzionata

Ho già citato il Peep (edilizia convenzionata, a prezzi calmierati) di Viserba a cui si sono aggiunti gli ampliamenti dei Peep di Orsoleto e Gaiofana. A questa forma di edilizia che ha calmierato il mercato immobiliare, si è aggiunto un piano di realizzazione di 400 appartamenti in edilizia sovvenzionata, o edilizia sociale.  Abitazioni di proprietà comunale destinate all’affitto calmierato. Abbiamo ridotto il disagio sociale e l’emergenza abitativa. Un’iniziativa grazie allo “stimolo” continuo da parte della sinistra di Governo, con Cesare Mangianti portavoce.

Sarebbe interessante conoscere di quanto abbiamo aumentato il patrimonio immobiliare di Rimini nel ultimi 10 anni di edilizia sociale per gli affitti sociali o calmierati. Lo chiedo perché non lo so. Una sottolineatura: se qualcuno pensa che sia meglio acquistare abitazioni private esistenti, rispondo che condivido. Peccato che tutti i bandi normalmente vanno deserti (almeno fino a qualche anno fa). Nessuno vuole vendere al Comune.

Importante anche la conclusione dell’intervento del “Contratto di Quartiere di via Pascoli”. 122 alloggi ricostruiti e riassegnati di edilizia sociale. Una rigenerazione urbana realizzata grazie ai fondi nazionali e al lavoro dell’architetto Giancarlo Ferri del Comune di Rimini.

 Le nuove palazzine di edilizia sociale di via Pascoli

Ghetti e case sparse nel forese

Tema di discussione pluridecennale. Soprattutto i ghetti, insediamenti storici nel territorio rurale. Ma non sono stati i ghetti ad aver incrementato l’edificazione nel forese, ma due altre misure.

Com il condono edilizio (1985 e successivi) che hanno permesso di condonare capanni e ricoveri attrezzi in residenze. Con in la possibilità anche di ampliare i capanni condonati, sempre in residenza.

Racconto un episodio interessante. La giunta aveva proposto di escludere dall’ampliamento i manufatti oggetti di condono. Quelli dovevano rimanere con la superfice condonata. Apriti cielo. In Consiglio Comunale è stato presentato un emendamento, sottoscritto praticamente da tutti i gruppi consigliari,  che ha bocciato questa limitazione. La motivazione è che era una norma incostituzionale. Tuttavia i consiglieri comunali non hanno atteso una pronuncia giuridica, hanno anticipato. Poi vi è stata l’indignazione per il troppo costruito. Troppo facile.

Piano spiaggia o dell’arenile

Il primo piano ai sensi della legge regionale N.9 del 2002 è stato approvato nel 2005 sotto la regia tecnica dell’architetto Sandro Volta. Il piano fu parzialmente integrato e modificato con una variante del 2010 approvata a gennaio 2011.

La filosofia del piano era incentrata sugli accorpamenti, superando l’attuale frammentazione delle concessioni permettendo di riqualificare funzioni e servizi. Fondamentali i nuovi materiali naturali e una permeabilità maggiore per la vista mare.

Il piano è andato a rilento, non tanto per la riluttanza degli operatori di spiaggia ad unirsi per una progettazione comune, ma soprattutto per le incertezze della Bolkestein, o direttiva servizi, che rende precario il futuro delle concessioni demaniali. Non a caso nella zona nord di Rimini, dove vi sono arenili privati, il processo di riqualificazione sta andando avanti in modo più spedito. Per questa ragione non è più rinviabile una nuova legge nazionale che tenga unite norme europee e mantenimento di una gestione di micro e piccola impresa. La variante ha facilitato gli accorpamenti tra le varie zone.

Rapporto pubblico privato

Per un’amministrazione è fondamentale una interlocuzione con l’imprenditoria privata. Nel tempo si sono anche individuati nuove norme nazionali e regionali per regolamentare gli accordi tra pubblico e privato. Il Comune di Rimini dal 1995 in poi è stato un pioniere di questi accordi.

Ricordo che a fronte di un piano di sviluppo aziendale o di una variante che permetteva la realizzazione della previsione urbanistica venivano chiesti superstandard, oltre a quelli di legge.  Che potevano essere finanziari, oppure consitere nella realizzazione di opere pubbliche interamente a carico del privato. Si stima in oltre 40 milioni di euro l’intervento da parte del privato.

Ricordo che tutto questo lavoro, impegno progettuale, iter amministrativo è avvenuto con un confronto continuo con i consigli di quartiere e con i cittadini. Tante le assemblee partecipate su alcuni dei temi caldi che ho ricordato. Un confronto che molte volte ha permesso anche di migliorare la proposta progettuale iniziale.

Poi ci sono altri aspetti dove vi è stato un acceso dibattito nella città. Realizzazione del nuovo stadio o i Project finance al mare. Ne parlerò in una delle prossime puntate.

Maurizio Melucci

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