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Il turismo soffre? E’ ora che le pensioncine escano dal mercato

Sulla crisi del turismo nella nostra provincia esiste una ampia e autorevole dottrina alla quale io, francamente, non potrei aggiungere altro rispetto a quanto già scritto e detto.
Il tema, però, mi affascina e quindi vorrei provare a svolgere alcune considerazioni limitandomi, però, ad analizzare solo una piccola parte dei tanti problemi che attanagliano il nostro principale settore turistico e a fornire una qualche soluzione che già da subito ammetto che risulterà essere parziale.

Il mio intervento è incentrato sulle strutture ricettive alberghiere composte da un massimo di 20-25 camere le quali, con la situazione attuale del mercato, non hanno più le condizioni economiche necessarie a giustificare la loro presenza. Si obietterà, a ragione aggiungo io, che le varie pensioni Marinella, Serenella eccetera (mi scuso se senza volerlo ho tirato in ballo alberghi che effettivamente sono così denominati, ma è necessario al mio fine narrativo) furono la fortuna e il vero motore trainante del nostro travolgente sviluppo turistico. Il verbo è volutamente declinato al passato perché oggi, per loro sfortuna, queste sono spesso strutture, economicamente parlando, marginali, con scarsissimo valore aggiunto per potenziali investitori terzi e che, il più delle volte, sopravvivono solo grazie ai proprietari che le tengono aperte ripagandosi unicamente il lavoro svolto all’interno senza aver minimamente remunerato il capitale investito. In altri casi, abbastanza numerosi mi dicono le statistiche, il proprietario non la conduce direttamente ma la concede in affitto a canoni, spesso anche alti, che alla fine portano come unico risultato, se va bene, la possibilità per il gestore di sfruttarne il valore residuo, senza impegnarsi a investire sulla stessa sia perché non è di sua proprietà e sia perché il quadro economico della gestione non permette certamente il rientro di eventuali investimenti aggiuntivi effettuati.

Se va male, invece, i conduttori, costretti dall’insostenibilità della gestione o perché, in alcuni casi, in malafede, gettano la spugna lasciando inevasi impegni economici assunti con dipendenti o fornitori.

Mi rendo conto che quanto affermato può apparire crudo e arido, ma di sicuro non è strano: senza voler arrogarmi il diritto di compiere analisi che competono più ad economisti che a ragionieri quale io sono, è abbastanza normale che un settore economico conosca una fase di crescita, con la presenza di moltissime e polverizzate imprese con profitti sempre crescenti, una fase di consolidamento che vede perder per strada progressivamente alcuni soggetti e una stabilizzazione dei ritorni economici e, infine, una fase di maturazione, caratterizzata da una guerra di prezzi che causa una marcata diminuzione dei margini e uno sviluppo, di conseguenza, di processi di accorpamento con l’obiettivo di migliorare la redditività della gestione. Potrei citare, per parlar d’altro, il settore automobilistico che per definizione è quello più maturo e a bassa redditività: le case automobilistiche di oggi sono un centesimo di quelle attive nei primi del Novecento e i grandi gruppi automobilistici tendono a unirsi fra loro per realizzare economie di scala volte ad aumentare i margini di guadagno (Fiat in questo è un autorevole esempio). Peraltro l’esempio, a guardarci bene, è quasi azzeccato in quanto a maturazione del mercato: automobilismo e turismo balneare sono settori economici che esistono entrambi da almeno 150 anni.

In questo quadro, poi, occorre aggiungere la guerra dei prezzi che da molti anni a questa parte ha caratterizzato il settore turistico che è figlia sia del processo di maturazione del mercato poc’anzi detto sia della scarsa innovazione che sta permeando il settore facendo diventare il prezzo l’unico elemento di competizione: le colpe di questo comportamento, pubbliche o private che siano, io qui non le indago e rimando all’autorevole dottrina di cui si diceva all’inizio.

Ad ogni modo è evidente, però, che se un hotel a quattro stelle, ad agosto, vende una camera a pensione completa a 100 euro, un hotel a due stelle, per essere concorrenziale, dovrà venderla a un prezzo molto inferiore se vuole avere una minima speranza di avere degli ospiti. Questa guerra, poi, porta pure a situazioni assurde, come quelle che vedono camere di hotel a tre stelle vendute a 16 euro con pensione completa. Ma qui temo ci troviamo di fronte a casi patologici che però dimostrano, anche inconsapevolmente, che è il mercato stesso e il comportamento dei suoi operatori a consegnare alla marginalità strutture che per dimensione ed offerta non riescono più a sostenere una guerra di prezzi che necessita di spalle larghe che, in termini pratici, vuol dire anche molte camere a disposizione sulle quali ripartire i costi fissi.

A questo punto, a un lettore che ha avuto la pazienza di arrivare fino a qui viene da chiedersi: quindi che si fa? Non per svicolare ma la precisione vuole che la risposta sia lunga e chiama in causa non solo la politica ma anche le categorie imprenditoriali alle quali, non essendo in una economia pianificata di stampo sovietico, compete in ultima analisi l’onere dell’innovazione. Io, per soddisfare la legittima curiosità di chi legge, e per rispettarne pure la pazienza, mi premuro di dare la risposta che segue.

Il nocciolo ruota, come si è avuto modo di capire, sulle piccole dimensioni delle strutture che non consentono ritorni economici tali da sostenere né la gestione né tanto meno la crescita imprenditoriale.

Quindi a questo punto i casi sono due: o si fanno uscire definitivamente dal mercato questi piccoli alberghi o si favorisce il loro processo di crescita dimensionale.
In realtà, da questo punto di vista, la politica qualcosa ha fatto negli ultimi anni cercando di favorire l’aggregazione fra diverse strutture alberghiere confinanti. Il risultato, a mio modo di vedere, è stato piuttosto scarso. Probabilmente per due ordini di motivi. Il primo è che non esistono, soprattutto nella zona nord di Rimini, strutture piccole confinanti, anzi quelle presenti sono sovente isolate e inserite in un contesto che è ormai diventato prettamente residenziale. Il secondo motivo è che anche se procedo ad accorpare due alberghi da 18 camere ciascuno creandone uno da 36 (magari da 40 con un piccolo premio urbanistico), si ottiene comunque una struttura che non migliora così tanto il conto economico da giustificare il relativo e importante investimento.

Credo, quindi, che a questo punto, così come fatto in altri settori economici maturi, sia venuto il momento di iniziare a ragionare di un tabù che aleggia nel settore che è quello di porre in essere politiche pubbliche, anche urbanistiche, volte a fare uscire dal mercato quelle strutture alberghiere che sono diventate economicamente marginali.

La proposta che mi sento di avanzare è questa: il Comune acconsente alla trasformazione della struttura in residenza privata relativamente al solo 50% della superficie realizzata. La restante parte della superficie viene persa oppure, se il mercato lo consente e il proprietario è d’accordo, viene trasformata in diritto edificatorio di tipo alberghiero che può essere ceduto a un altro operatore alberghiero all’interno del territorio comunale, situato anche dall’altra parte della città, che vuole invece investire sulla sua struttura ma che non può farlo perché non ha alberghi vicini da accorpare oppure perché ha sfruttato già interamente il suo indice edificatorio.

In questo modo l’interesse pubblico è ampiamente perseguito: si consente l’uscita dal mercato a strutture che, per quanto fin qui detto, hanno un valore marginale pressochè nullo, con proprietari non interessati a investire nel settore turistico, si evita che queste vengano chiuse o addirittura abbandonate degradando sia la zona sia le altre strutture alberghiere confinanti, si riduce il carico urbanistico della zona attraverso il dimezzamento delle superfici edificate e, infine, si permette a un altro operatore economico, attraverso l’acquisizione del diritto edificatorio, di sviluppare la propria impresa incrementando il numero delle camere a sua disposizione.

Se vogliamo dare una consistenza numerica, possiamo prendere l’esempio di una pensione con 18 camere che sviluppa, all’incirca, 600 mq. di superficie edificata. Sulla base di quanto sopra proposto il proprietario della struttura può trasformarla in residenza per 300 mq., realizzando almeno quattro appartamenti e cedere gli altri 300 mq. a un altro imprenditore che potrà realizzare in tal modo 9 camere aggiuntive al suo albergo.

Tranquillizzo chi già può additare questa proposta come un regalo alla speculazione edilizia: forse qualche anno fa poteva essere così ma oggi, con il mercato edilizio attuale, il cambio di destinazione in residenziale sarà attentamente valutato dai singoli proprietari alberghieri perché non è immediatamente così conveniente.

Mi rendo conto, solo al termine di questa mia piccola analisi, che è necessario da parte mia specificare che quanto scritto non vuole essere un attacco a tutte le strutture alberghiere di piccole dimensioni, quasi che queste siano interamente da rottamare o da dismettere perché dannose per il sistema in generale. Il mio intento è tutt’altro: sono consapevole che esistono piccoli alberghi che hanno perseguito politiche d’innovazione e di investimento che li hanno riportati a livelli di redditività interessanti. E’ chiaro che per questi, quanto fin qui detto, è inutile perché è il mercato stesso a premiarli. L’interesse della mia analisi è rivolto unicamente a tutte quelle strutture che, invece, non hanno più un riscontro economico effettivo e che, quindi, necessitano di uscire dal settore turistico: credo che sia interesse anche di quest’ultimo realizzare un ordinato ridimensionamento dell’offerta di mercato.

Infine, mi sia consentita, seppur di sfuggita, un’ulteriore questione che qui non ho tempo di approfondire ma semplicemente di accennare: gli alberghi in affitto. Come già detto poco sopra l’affittuario scarsamente provvederà ad investire soldi sulla struttura non essendo di sua proprietà. A questo punto sarebbe interessante che la Regione, compatibilmente con le norme europee in tema di aiuti di Stato, prevedesse nei bandi periodici che emana in ambito di riqualificazione delle strutture ricettive, anche la possibilità di veder agevolato l’acquisto della struttura da parte del conduttore. Potrebbe essere questo il primo tassello di quella politica pubblica finalizzata alla crescita dimensionale delle strutture alberghiere.

Giovanni Benaglia

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